Дата: 30 сентября 2009 | www.metrinfo.ru

Приличные апартаменты во Франции, Италии, Австрии, или Швейцарии стоят несколько сотен тысяч евро, а цены на виллы и хорошие дома доходят миллионов. Поэтому инвестирование в зарубежную недвижимость считалось привилегией обеспеченных людей. Но на западе думают по-другому. Купить апартаменты или домик на берегу Средиземного моря, а может быть – у подножия Альп могут отнюдь не миллионеры. Они воспользуются технологией Lease-back - схемой возвратного лизинга или, как ее еще называют, - гарантированной рентой.

Что такое Lease-back?

Lease-back разработали французы в 1976 году. С помощью заманчивой финансовой схемы они постарались привлечь дополнительный денежный поток в туристический сектор экономики. Как сообщил журналу Metrinfo.Ru Евгений Скоморовский, управляющий директор CENTURY 21 Запад, подобные схемы наиболее применимы в курортных зонах США, Франции, Австрии, Великобритании, Испании и Швейцарии. Однако не все просто: Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, считает, что процедура получения Lease-back в Швейцарии или Австрии непроста, т.к. ипотека не всегда доступна россиянам, и связана с ограничениями для иностранного капитала.

Lease-Back подходит и инвесторам, задача которых приумножить собственные средства, и простым покупателям, имеющим какие-то сбережения, достаточные для первого взноса. В течение срока договора, они могут проводить отпуск или выходные в своих домах или квартирах, а по окончании погашения всего долга (он прописан в контракте), получают удобное жилище для того, чтобы спокойно встретить там «закат жизни» или продолжить сдавать недвижимость в аренду.

По данным компании «Новое Качество», среди российских покупателей, воспользовавшихся данной технологией, преобладают люди, у которых уже есть в активе объект зарубежной недвижимости. «Относительно невысокий порог входа делает эту схему доступной верхнему сегменту среднего класса и топ менеджерам», - говорит Екатерина Тейн, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank.

Также о своевременности инвестиций в недвижимость Франции убедительно свидетельствует и растущая статистика по туризму. При этом число новых объектов, которые появляются на рынке недвижимости Франции, очень ограничено, так как местные власти, прежде чем дать разрешение на застройку, тщательно изучают ситуацию и не согласовывают строительство, если не уверены в том, что объект нужен для туристической отрасли. Такой подход дает дополнительные гарантии инвесторам в том, что управление недвижимостью будет эффективным, а доход – стабильным.

Наряду с традиционно популярными туристическими местами Франции – Парижем, Провансом, Лазурным Берегом и Альпами - туристические маршруты теперь проложены и в южные провинции, такие как Лангедок. Только за последнее десятилетие число дней, проведенных туристами в краю виноградников и древних замков, выросло на 15%. Как следствие вырос и спрос на дома для отдыхающих.

Domaine de Lavagnac строится как гольф-клуб и спа-курорт. Он располагается на территории, прилегающей к старинному замку с 400-летней историей. В рамках проекта замок будет реконструирован в пятизвездочный отель, на территории комплекса построят несколько типов домов разной площади и планировок. Российским покупателям предлагаются дома первой очереди строительства (из 156 объектов 50 зарезервированы за IntermarkSavills).

Самые заманчивые предложения - дома из двух спален Le Surah общей площадью 76,5 кв.м. и террасой – 30 кв. м. и Carignan общей площадью 75 кв. м. терраса 65 кв.м., а также проект Le Merlot – из трех спален общей площадью 84,3 кв.м и террасой – 26 кв.м. Парковка общая для группы домов, точно так же как и открытый бассейн.

Как правило, продолжает эксперт, рассматриваемые сроки для подобных договоров составляют 9-11 лет, а гарантированная ежегодная доходность составляет 4-8% в зависимости от страны и типа недвижимости. Так, например, в США средняя доходность 6%, а сроки не простираются далее 10-11 лет, а во Франции - более длительные сроки, вплоть до 20-25 лет. В частности проект Domaine de Lavagnac (более подробно о нем мы расскажем ниже) предлагается на 25 лет с фиксированным процентом доходности – 7%. Впрочем, Екатерина Тейн (Knight Frank) склонна оценивать подобную доходность скорее, как исключение, чем правило: по ее мнению, чем крупнее застройщик, тем меньшую доходность он предлагает.

Важное условие, которое и позволяет управляющей компании гасить долги по ипотеке и платить фиксированный доход – строго ограниченный срок пользования приобретенными апартаментами или домом. По условиям контракта только четыре недели в году собственник имеет право пользоваться недвижимостью по своему усмотрению. График составляется заранее и, но, как правило,– это по одной неделе в сезон.

Французские законы четко регламентируют налоговые поступления. Если человек владел недвижимостью 5 лет или более, наследники полностью освобождаются от уплаты налога на наследство при вступлении в права собственности. Точно также налоговые льготы полагаются собственнику, если он владел недвижимостью более 15 лет. Если же человек продает недвижимость раньше, он попадает под прогрессивное налогообложение и теряет на сделке много денег.

В компании IntermarkSavills рассказали, что Domaine de Lavagnac пользуется у россиян хорошим спросом. С момента открытия продаж, в течение двух-трех недель, было зарезервировано 35 из 50 объектов. Условие резервирования – перечисление на счет нотариуса (во Франции) 2% от цены предложения. Собранные документы, а они нужны для оформления ипотечного кредита, визируются в посольстве Франции в Москве, и отправляются на рассмотрение ипотечному брокеру. Как подсчитали в IntermarkSavills, для покупки самого дешевого объекта россиянин должен предоставить документ о том, что его «белый» ежемесячный доход не ниже 115 тыс. руб. Кстати, недвижимость можно оформить на несколько лиц, тогда требования к доходу будут ниже.

С технологией Lease-Back работают и другие компании в России. В частности CENTURY 21 Запад и CENTURY 21 Prime Time Realty - предлагают десятки объектов с использованием схемы lease-back в таких странах как: Франция, Греция, Кипр, США, Турция, Болгария. Особенно эффективной оказывается гарантированная аренда для популярных среди россиян курортов - Турция, Болгария, Юг Франции.

Компания также продает апартаменты в кондо-отелях в штате Флорида, США, где в ряде комплексов предлагают гарантированную доходность 10% в течение первых 2 лет, с последующим доверительным управлением, при котором до 33% от ежемесячных доходов от сдачи в аренду недвижимости выплачиваются управляющей компании. Но на таких условиях общая доходность на вложенные средства может быть даже выше, чем в случае с гарантированной доходностью. Именно так и происходит в комплексе Lake Buena Vista Village Resort and Spa в самом популярном в мире городе - центре семейного отдыха Орландо.