Дата: 30 сентября 2009 | www.metrinfo.ru

Приличные апартаменты во Франции, Италии, Австрии, или Швейцарии стоят несколько сотен тысяч евро, а цены на виллы и хорошие дома доходят миллионов. Поэтому инвестирование в зарубежную недвижимость считалось привилегией обеспеченных людей. Но на западе думают по-другому. Купить апартаменты или домик на берегу Средиземного моря, а может быть – у подножия Альп могут отнюдь не миллионеры. Они воспользуются технологией Lease-back - схемой возвратного лизинга или, как ее еще называют, - гарантированной рентой.

Что такое Lease-back?

Lease-back разработали французы в 1976 году. С помощью заманчивой финансовой схемы они постарались привлечь дополнительный денежный поток в туристический сектор экономики. Как сообщил журналу Metrinfo.Ru Евгений Скоморовский, управляющий директор CENTURY 21 Запад, подобные схемы наиболее применимы в курортных зонах США, Франции, Австрии, Великобритании, Испании и Швейцарии. Однако не все просто: Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, считает, что процедура получения Lease-back в Швейцарии или Австрии непроста, т.к. ипотека не всегда доступна россиянам, и связана с ограничениями для иностранного капитала.

Lease-Back подходит и инвесторам, задача которых приумножить собственные средства, и простым покупателям, имеющим какие-то сбережения, достаточные для первого взноса. В течение срока договора, они могут проводить отпуск или выходные в своих домах или квартирах, а по окончании погашения всего долга (он прописан в контракте), получают удобное жилище для того, чтобы спокойно встретить там «закат жизни» или продолжить сдавать недвижимость в аренду.

По данным компании «Новое Качество», среди российских покупателей, воспользовавшихся данной технологией, преобладают люди, у которых уже есть в активе объект зарубежной недвижимости. «Относительно невысокий порог входа делает эту схему доступной верхнему сегменту среднего класса и топ менеджерам», - говорит Екатерина Тейн, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank.

Как правило, продолжает эксперт, рассматриваемые сроки для подобных договоров составляют 9-11 лет, а гарантированная ежегодная доходность составляет 4-8% в зависимости от страны и типа недвижимости. Так, например, в США средняя доходность 6%, а сроки не простираются далее 10-11 лет, а во Франции - более длительные сроки, вплоть до 20-25 лет. В частности проект Domaine de Lavagnac (более подробно о нем мы расскажем ниже) предлагается на 25 лет с фиксированным процентом доходности – 7%. Впрочем, Екатерина Тейн (Knight Frank) склонна оценивать подобную доходность скорее, как исключение, чем правило: по ее мнению, чем крупнее застройщик, тем меньшую доходность он предлагает.

Специалисты компании "Миэль" составили рейтинг подмосковных населенных пунктов по стоимости вторичной жилой недвижимости по итогам сентября текущего года. Первое место в рейтинге занимают населенные пункты максимально приближенные к Москве. Как и тремя месяцами ранее, возглавляет рейтинг поселок Архангельское - на вторичном рынке средняя стоимость предложения равна 113 000 рублей за квадратный метр.

Второе место занимает поселок Барвиха - 105,8 тысяч рублей за квадратный метр. Третье место - поселок Немчиновка, средняя стоимость предложения в данном поселке составляет 98,5 тысяч рублей за квадратный метр.

Среди подмосковных городов самыми дорогими по стоимости квадратного метра стали города Реутов - 95,3 тыс. рублей, Красногорск - 90,3 тыс. рублей и Видное - 89,7 тыс. рублей.

Традиционно населенные пункты Моковской области, которые находятся на юго-восточном и восточном направлениях области и максимально удаленные от Москвы, продаются на вторичном рынке по самой низкой стоимости.

Так, приобрести квартиру на вторичном рынке города Егорьевск можно по цене 39,1 тыс. рублей за квадратный метр. Еще в более удаленном от Москвы городе Зарайске стоимость квадратного метра составила 34,6 тысячи рублей. Самая же низкая стоимость предложения установлена в городе Рошаль, удаленном от столицы на 145 км. Там стоимость квадратного метра опустилась ниже психологической отметки в 30 000 рублей и достигла уровня 29,4 тысячи рублей за квадратный метр.

Исследование показало, что в списке населенных пунктов с низкой стоимостью на жилье в сентябре появились предложения в 35 км. к северу от столицы в поселке Некрасовский, где средняя стоимость одного квадратного метра составила 35,6 тысяч рублей.

Как объяснил Игорь Индриксонс, доход рассчитывается из цены предложения, зафиксированного в договоре. Реальная стоимость недвижимости по прошествии 25 лет будет существенно отличаться, и даже по самым скромным подсчетам, вырастет вдвое. Покупатель освобождается от уплаты НДС, после заключения договора налог в размере 19,6% оплачивает застройщик. После окончания стройки и сдачи объекта, по французскому закону сумму НДС вернут застройщику.

Дохода 7%, который гарантирован по данному проекту, хватит, чтобы покрыть ежемесячные ипотечные выплаты и обслуживание объекта, при 90% ипотечного кредита от стоимости приобретаемой недвижимости. В течение последующих лет гарантированной ренты, когда клиент за ипотеку расплатится, проект сам себя выкупает за счет поступлений от аренды, - отмечает эксперт.

1. Право собственности подлежит обязательной государственной регистрации в бюро технической инвентаризации по месту расположения недвижимости.

2. Документы, необходимые для получения права собственности:

- паспорт, переведенный на украинский язык;

- справка о присвоении идентификационного номера по данным Государственного реестра физических лиц — налогоплательщиков;

- нотариально заверенное согласие супруга (в том случае, если покупатель состоит в браке);

- документальное подтверждение законности пребывания нерезидента на территории республики Украины.

3. Если покупатель приобретает дом на приватизированном земельном участке, то он может получить и право собственности на землю, но только в том случае, если участок находится в пределах земель населенных пунктов.

Отметим, что к числу необходимых налоговых сборов при приобретении недвижимости относятся отчисления в пенсионный фонд (1% от стоимости объекта по договору купли-продажи) и государственная пошлина (1%).

-----------------------