Такую недвижимость можно найти в элитных районах, таких, как «Марина дел Рей» (главное место для фанатов яхтинга), для серфингистов – Малибу. Есть любимая туристами «Санта Моника» с ее улочками, ресторанчиками, пирсом и шикарным песчаным пляжем. Стоимость квадратного метра в среднем - 2200 евро.

Дата: 30 сентября 2009 | www.metrinfo.ru

Приличные апартаменты во Франции, Италии, Австрии, или Швейцарии стоят несколько сотен тысяч евро, а цены на виллы и хорошие дома доходят миллионов. Поэтому инвестирование в зарубежную недвижимость считалось привилегией обеспеченных людей. Но на западе думают по-другому. Купить апартаменты или домик на берегу Средиземного моря, а может быть – у подножия Альп могут отнюдь не миллионеры. Они воспользуются технологией Lease-back - схемой возвратного лизинга или, как ее еще называют, - гарантированной рентой.

Что такое Lease-back?

Lease-back разработали французы в 1976 году. С помощью заманчивой финансовой схемы они постарались привлечь дополнительный денежный поток в туристический сектор экономики. Как сообщил журналу Metrinfo.Ru Евгений Скоморовский, управляющий директор CENTURY 21 Запад, подобные схемы наиболее применимы в курортных зонах США, Франции, Австрии, Великобритании, Испании и Швейцарии. Однако не все просто: Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, считает, что процедура получения Lease-back в Швейцарии или Австрии непроста, т.к. ипотека не всегда доступна россиянам, и связана с ограничениями для иностранного капитала.

Lease-Back подходит и инвесторам, задача которых приумножить собственные средства, и простым покупателям, имеющим какие-то сбережения, достаточные для первого взноса. В течение срока договора, они могут проводить отпуск или выходные в своих домах или квартирах, а по окончании погашения всего долга (он прописан в контракте), получают удобное жилище для того, чтобы спокойно встретить там «закат жизни» или продолжить сдавать недвижимость в аренду.

По данным компании «Новое Качество», среди российских покупателей, воспользовавшихся данной технологией, преобладают люди, у которых уже есть в активе объект зарубежной недвижимости. «Относительно невысокий порог входа делает эту схему доступной верхнему сегменту среднего класса и топ менеджерам», - говорит Екатерина Тейн, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank.

Также о своевременности инвестиций в недвижимость Франции убедительно свидетельствует и растущая статистика по туризму. При этом число новых объектов, которые появляются на рынке недвижимости Франции, очень ограничено, так как местные власти, прежде чем дать разрешение на застройку, тщательно изучают ситуацию и не согласовывают строительство, если не уверены в том, что объект нужен для туристической отрасли. Такой подход дает дополнительные гарантии инвесторам в том, что управление недвижимостью будет эффективным, а доход – стабильным.

Наряду с традиционно популярными туристическими местами Франции – Парижем, Провансом, Лазурным Берегом и Альпами - туристические маршруты теперь проложены и в южные провинции, такие как Лангедок. Только за последнее десятилетие число дней, проведенных туристами в краю виноградников и древних замков, выросло на 15%. Как следствие вырос и спрос на дома для отдыхающих.

О том, что застройщики идут на хороший торг, заявил и Игорь Индриксонс, директор Департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills. По его словам, есть примеры, когда покупатели отправлялись в Болгарию на просмотр недвижимости, выставленной по цене 800-1000 евро за кв.м, но поторговавшись с застройщиками, заключали договоры из расчета 500-600 евро за кв.м.

Хотя эксперты считают, что низкая цена на недвижимость – это индикатор повышенного риска. Станислав Зингель (Gordon Rock) отметил, что российский покупатель, следуя за низкой ценой, предложенной застройщиком, не всегда уделяет должное внимание таким важным вещам, как гарантии и надежность. Большие объемы жилья, возводимые в Болгарии в последние годы, не полностью востребованы рынком. Поэтому в кризис есть большая вероятность того, что девелоперы, не найдя покупателей на строящиеся жилые, в лучшем случае заморозят строительство, а в худшем - и вовсе будут объявлены банкротами.

(О других рисках, связанных с низкой стоимостью объектов, читайте наш материал («Турция и Болгария: экономичная недвижимость от 25 тысяч евро. Все плюсы и минусы»)

В компании Gordon Rock советуют приобретать недвижимость в готовых жилых комплексах или в комплексах, где осталось достроить немного. Игорь Индриксонс (IntermarkSavills) объяснил это тем, что по болгарскому законодательству застройщик имеет право взять кредит в банке под залог земельного участка. Если кредит не возвращен в срок, банку переходит право на землю, а с ним и строящийся объект. Получить информацию о том, является ли земельный участок, где строится жилой комплекс, предметом залога, российским покупателям практически нереально, - отмечает эксперт

Конечно, цены в готовых жилых комплексах будут выше, чем в планируемых к сдаче через один-три года, но лучше быть уверенным, что ваши деньги не пропадут.

Важна и ликвидность. Приобретая жилплощадь далеко от моря, в жилом комплексе, не удовлетворяющем минимальному набору «инфраструктурных» требований, покупатель рискует вложить средства в объект, который потом будет проблематично продать, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock).

Каждые апартаменты располагают отдельной полностью меблированной кухней, просторными спальнями, двойным остеклением на окнах. Во всех квартирах выполнены предустановочные работы для системы сигнализации, установлена система кондиционирования воздуха. «За такую сумму можно обзавестись и островной недвижимостью Испании, - сообщила журналу Metrinfo.ru Юлия Кайнова, руководитель отдела зарубежной недвижимости CENTURY 21 Beverly Wood Realty. – На Канарах наиболее привлекательным местом для покупки недвижимости можно назвать Санта Крус, причем южную часть, хотя северная, - более влажная и прохладная отличается насыщенной зеленью. Но именно южная часть — самый туристически развитый район, принимает множество туристов из разных стран и особенно популярен у россиян».

Стоимость недвижимости в обоих случаях варьируется между 2500-4000 евро за кв.м., а сейчас, конечно, еще и снизилась. «В Испании вообще и на ее островах в частности выгодней всего покупать недвижимость в самом лучшем месте, которая раньше стоила 4000 евро на 30-40% дешевле, поскольку именно она отличается высокой ликвидностью из-за ограниченности предложений», - обращает наше внимание Юлия Кайнова. И здесь имеется в виду ликвидность расположения и высокое качество строительства.

Пережив кризис, рынок быстрее восстановится, цены пойдут вверх. Получается, что сейчас люди покупают недвижимость в престижных районах по цене рядовых предложений. Инвесторам следует поступать именно так, советуют эксперты CENTURY 21 BeverlyWood Realty, хотя сейчас высок соблазн купить объект за 1500 евро/кв.м. (то, что раньше продавалось за 2500 евро).

А также необходимо учесть «кризисные» моменты. Как предупреждает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, в кризисный период следует учитывать риски недостроя и неполучения необходимого уровня доходности. Сейчас спрос на рынке аренды, как организованной, так и неорганизованной, существенно снизился. На рынке курортных отелей уровень загрузки за период кризиса уменьшился в среднем на 25-30%. Очевидно, что в таких условиях сдавать недвижимость в аренду будет сложно, соответственно доходность от аренды для владельца квартиры может снизиться, в то время как всю стоимость квартиры и проценты по кредиту он все же должен будет выплатить, - отмечает она.

А по мнению Екатерины Тейн (Knight Frank), главным недостатком lease-back является относительно низкая ликвидность недвижимости и то, что она ориентирована на долгосрочную перспективу. Но в кризис это скорее плюс. По закону о lease-back свою недвижимость можно продать, но только при условии, что новый покупатель берет на себя обязанности по договору.

-----------------------

Вадим Горжанкин,

руководитель отдела маркетинга и PR

Группа компаний «Аудит и Право» («АИП»)

Конт. тел: 8 926 604 23 76, e-mail pr@ap-group.ru http://www.ap-group.ru/

Справка о группе компаний «Аудит и Право»

Группа компаний «Аудит и Право» оказывает широкий спектр услуг в области регистрации сделок с недвижимостью, права, аудита, налогового и бухгалтерского учета, оценки. Не менее широко представлен комплекс регистрационных услуг. Для удобства клиентов группа компаний "Аудит и Право" имеет удобно расположенную сеть офисов по Москве с общим штатом специалистов более 100 человек, динамично развивается сеть региональных представительств. Система менеджмента качества группы компаний «Аудит и Право» соответствует самым высоким требованиям международных стандартов (ISO) - ИСО 9001-2008 (ISO 9001:2008). Мы несем полную материальную ответственность за результаты своей профессиональной деятельности. Наша профессиональная ответственность застрахована в СК «ИНГОССТРАХ». Наши высококлассные специалисты являются ведущими экспертами финансово-деловых и общественно-политических СМИ.

-----------------------

Как правило, продолжает эксперт, рассматриваемые сроки для подобных договоров составляют 9-11 лет, а гарантированная ежегодная доходность составляет 4-8% в зависимости от страны и типа недвижимости. Так, например, в США средняя доходность 6%, а сроки не простираются далее 10-11 лет, а во Франции - более длительные сроки, вплоть до 20-25 лет. В частности проект Domaine de Lavagnac (более подробно о нем мы расскажем ниже) предлагается на 25 лет с фиксированным процентом доходности – 7%. Впрочем, Екатерина Тейн (Knight Frank) склонна оценивать подобную доходность скорее, как исключение, чем правило: по ее мнению, чем крупнее застройщик, тем меньшую доходность он предлагает.

Дата: 09 октября 2009 | www.metrinfo.ru

Выставочный октябрь в Москве проходит под знаком Болгарии. С болгарской недвижимостью можно было познакомиться на выставке «Второй Дом» в Центральном доме Художника, на Международной Инвестиционной выставке, где работал V Салон недвижимости Болгарии. Завтра, 10 октября День Болгарии проходит на выставке в «Домэкспо». Болгары давно уже строят «под русских»: страна упорно держит первое место по количеству недвижимости, приобретаемой нашими людьми.

На V Международной Инвестиционной выставке, где проходил V Салон недвижимости Болгарии, побывал корреспондент журнала Metrinfo.Ru.

Сюда приехали представители нескольких десятков болгарских девелоперских компаний. Все они заинтересованы в налаживании прямых контактов с российскими покупателями. Всего в Салоне было представлено около 50 экспонентов, предлагающих жилую недвижимость на морских и горнолыжных курортах Болгарии, недвижимость на бальнеологических курортах, гольф – курортах, а также - в крупных городах.