Дата: 30 сентября 2009 | www.metrinfo.ru

Приличные апартаменты во Франции, Италии, Австрии, или Швейцарии стоят несколько сотен тысяч евро, а цены на виллы и хорошие дома доходят миллионов. Поэтому инвестирование в зарубежную недвижимость считалось привилегией обеспеченных людей. Но на западе думают по-другому. Купить апартаменты или домик на берегу Средиземного моря, а может быть – у подножия Альп могут отнюдь не миллионеры. Они воспользуются технологией Lease-back - схемой возвратного лизинга или, как ее еще называют, - гарантированной рентой.

Что такое Lease-back?

Lease-back разработали французы в 1976 году. С помощью заманчивой финансовой схемы они постарались привлечь дополнительный денежный поток в туристический сектор экономики. Как сообщил журналу Metrinfo.Ru Евгений Скоморовский, управляющий директор CENTURY 21 Запад, подобные схемы наиболее применимы в курортных зонах США, Франции, Австрии, Великобритании, Испании и Швейцарии. Однако не все просто: Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, считает, что процедура получения Lease-back в Швейцарии или Австрии непроста, т.к. ипотека не всегда доступна россиянам, и связана с ограничениями для иностранного капитала.

Lease-Back подходит и инвесторам, задача которых приумножить собственные средства, и простым покупателям, имеющим какие-то сбережения, достаточные для первого взноса. В течение срока договора, они могут проводить отпуск или выходные в своих домах или квартирах, а по окончании погашения всего долга (он прописан в контракте), получают удобное жилище для того, чтобы спокойно встретить там «закат жизни» или продолжить сдавать недвижимость в аренду.

По данным компании «Новое Качество», среди российских покупателей, воспользовавшихся данной технологией, преобладают люди, у которых уже есть в активе объект зарубежной недвижимости. «Относительно невысокий порог входа делает эту схему доступной верхнему сегменту среднего класса и топ менеджерам», - говорит Екатерина Тейн, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank.

Глупец познает только то, что свершилось.

Гомер

За последние годы на рынке новостроек стали известными случаи, когда покупатели квартир ждали их годами и не могут дождаться до сих пор. Таких частных инвесторов обычно называют обманутыми дольщиками. Общественности они известны как устроители разного рода акций – пикетов, митингов, голодовок, которыми стараются привлечь к себе внимание властей. Однако при всем сочувствии к этим людям надо понимать, что зачастую они сами являются заложниками рисков, на которые согласились, покупая квартиру. Ни для кого не секрет, что практически все дольщики прекрасно понимали, что покупали квартиры по так называемым «серым схемам», надеясь на извечное авось.

Покупка по букве закона

Как уже писал журнал Metrinfo.Ru, иностранные граждане (физлица) не могут покупать некое строение вместе с землёй. Им придется зарегистрировать фирму, чтобы совершить эту сделку. Например, общество с ограниченной ответственностью. И как только фирма будет зарегистрирована, иностранец получает право собственности на дом с участком земли.

В обществе с ограниченной ответственностью (по-болгарски — ООД) невелик минимальный размер уставного капитала - 5000 лев (около 2500 евро). ООД получили широкое распространение в Болгарии благодаря своим преимуществам: они не требуют личного участия соучредителей в деятельности общества, рискуют только суммами, внесенными в уставной капитал, отличаются упрощенной процедурой регистрации.

К моменту подачи документов на регистрацию уставной капитал фирмы должен быть внесен в размере не менее 70%, оставшаяся часть - в течение одного года. Доля одного соучредителя в уставном капитале не может быть менее 100 лев (около 50 евро). Число учредителей не ограничено. Управлять обществом и представлять его могут один или несколько соучредителей или специально назначенное ими лицо (не учредитель). Число учредителей может быть изменено и после регистрации фирмы в Болгарии, т.е. они могут быть выведены из фирмы или же введены новые. Однако все изменения в документах должны быть зарегистрированы в суде.

Учредителем ООД может быть и одно физическое или юридическое лицо. В этом случае оно будет именоваться «Единоличное ООО». Учредитель ЕООД может управлять и представлять предприятие или назначить кого-нибудь другого. В остальном ЕООД соответствует ООД. Процесс оформления документов и сделки купли-продажи обычно занимает до 10 дней.

На 30-60% подешевели строящиеся объекты средних циклов: дольщики опасаются рисков недостроя. Получается, для наиболее смелых и экономных покупателей настало «то самое» время покупать. Конечно, в том случае, если вы не торопитесь въезжать в свое курортное жилье: сроки сдачи могут быть непредсказуемы. Поэтому в большей степени востребованы объекты с близкими датами ввода в эксплуатацию. Но сэкономить вдвое на таком жилье не получится: скидки составляют не более 30%. «Что касается вторичного рынка, то сейчас он стагнирует. На некоторые объекты цены были скорректированы вплоть до 50%», - говорит Елена Некрытова, руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество».

Важное условие, которое и позволяет управляющей компании гасить долги по ипотеке и платить фиксированный доход – строго ограниченный срок пользования приобретенными апартаментами или домом. По условиям контракта только четыре недели в году собственник имеет право пользоваться недвижимостью по своему усмотрению. График составляется заранее и, но, как правило,– это по одной неделе в сезон.

Французские законы четко регламентируют налоговые поступления. Если человек владел недвижимостью 5 лет или более, наследники полностью освобождаются от уплаты налога на наследство при вступлении в права собственности. Точно также налоговые льготы полагаются собственнику, если он владел недвижимостью более 15 лет. Если же человек продает недвижимость раньше, он попадает под прогрессивное налогообложение и теряет на сделке много денег.

В компании IntermarkSavills рассказали, что Domaine de Lavagnac пользуется у россиян хорошим спросом. С момента открытия продаж, в течение двух-трех недель, было зарезервировано 35 из 50 объектов. Условие резервирования – перечисление на счет нотариуса (во Франции) 2% от цены предложения. Собранные документы, а они нужны для оформления ипотечного кредита, визируются в посольстве Франции в Москве, и отправляются на рассмотрение ипотечному брокеру. Как подсчитали в IntermarkSavills, для покупки самого дешевого объекта россиянин должен предоставить документ о том, что его «белый» ежемесячный доход не ниже 115 тыс. руб. Кстати, недвижимость можно оформить на несколько лиц, тогда требования к доходу будут ниже.

С технологией Lease-Back работают и другие компании в России. В частности CENTURY 21 Запад и CENTURY 21 Prime Time Realty - предлагают десятки объектов с использованием схемы lease-back в таких странах как: Франция, Греция, Кипр, США, Турция, Болгария. Особенно эффективной оказывается гарантированная аренда для популярных среди россиян курортов - Турция, Болгария, Юг Франции.

Компания также продает апартаменты в кондо-отелях в штате Флорида, США, где в ряде комплексов предлагают гарантированную доходность 10% в течение первых 2 лет, с последующим доверительным управлением, при котором до 33% от ежемесячных доходов от сдачи в аренду недвижимости выплачиваются управляющей компании. Но на таких условиях общая доходность на вложенные средства может быть даже выше, чем в случае с гарантированной доходностью. Именно так и происходит в комплексе Lake Buena Vista Village Resort and Spa в самом популярном в мире городе - центре семейного отдыха Орландо.

Открывая пленарное заседание, заместитель председателя Правительства РФ Дмитрий Козак отметил, что сегодня в строительной отрасли продолжается период спада. За восемь месяцев текущего года объем строительно-монтажных работ в сравнении с прошлым годом упал на 18,5%.

В это непростое время государство старается поддержать отрасль. На эти цели из федерального бюджета в текущем году будет потрачено более 300 млрд руб. Средства пойдут на приобретение квартир для ветеранов и инвалидов Великой Отечественной войны, офицеров Минобороны, на переселение граждан из ветхого и аварийного фонда. «В современной России, да и в Советском Союзе таких масштабных программ с подобным объемом финансирования не было», — подчеркнул Д. Козак. В будущем году на обеспечение жильем отдельных категорий граждан федеральные власти выделят свыше157 млрд руб. В целом объем государственных инвестиций в строительную отрасль составит в нынешнем году 993 млрд руб., а в следующем — 951 млрд руб.

Приоритетная задача — восстановление рынка ипотечного кредитования. По данным Минрегионразвития, по сравнению с прошлым годом количество выданных ипотечных кредитов снизилось в России в пять раз. Для стимулирования спроса на вновь построенное жилье государство за девять месяцев профинансировало 17,5 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму более 18,5 млрд руб.

В активную фазу работ вошел Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства. Одна из его задач — предоставление девелоперам подготовленных земельных участков для возведения жилья экономкласса. Составлен реестр неиспользуемых федеральных территорий, на которых можно развернуть жилищное строительство. Сегодня в него внесено 1146 земельных участков общей площадью 1,5 млн га и 600 объектов недвижимости.

Снятие административных барьеров и создание благоприятных условий для инвестирования в объекты капитального строительства также являются механизмами оживления девелоперской деятельности. Об этом говорил заместитель председателя Правительства РФ. Этим вопросом занимается специальная комиссия при Минрегионразвития.

Требуют модернизации и ныне действующие строительные нормы и правила. Они, по мнению Правительства РФ, безнадежно устарели и тормозят развитие отрасли. Как следствие, российские строители не могут успешно конкурировать на мировом рынке. В соответствии с заданием федерального правительства эти нормы и правила должны быть пересмотрены до середины 2010 г.

Объясняется это просто: по 214 закону, застройщик несет достаточно жестко определенные обязательства по сроку завершения строительства дома и передачи квартир инвесторам, причем законодательство предусматривает значительную финансовую ответственность за нарушение обязательств: ее размер превышает доходность по любому банковскому депозиту. Но в условиях экономической неопределенности далеко не все застройщики могут быть уверены в том, что сумеют справиться со строительством вовремя. Известны ситуации, когда жилые дома превращались в объекты долгостроя, находясь в состоянии 80-90% строительной готовности.

Как отмечает Сергей Елин, генеральный иректор группы компаний «Аудит и Право» («АИП»), - «В соответствии с требованиями закона 214-ФЗ о долевом строительстве в настоящее время реализуются квартиры всего в 25-30% всех новостроек Москвы и Подмосковья. Жилье в других строящихся домах продается по различным так называемым серым схемам, среди которых доминируют сделки, совершаемые через заключение предварительных договоров купли-продажи квартиры.