Дата: 30 сентября 2009 | www.metrinfo.ru

Приличные апартаменты во Франции, Италии, Австрии, или Швейцарии стоят несколько сотен тысяч евро, а цены на виллы и хорошие дома доходят миллионов. Поэтому инвестирование в зарубежную недвижимость считалось привилегией обеспеченных людей. Но на западе думают по-другому. Купить апартаменты или домик на берегу Средиземного моря, а может быть – у подножия Альп могут отнюдь не миллионеры. Они воспользуются технологией Lease-back - схемой возвратного лизинга или, как ее еще называют, - гарантированной рентой.

Что такое Lease-back?

Lease-back разработали французы в 1976 году. С помощью заманчивой финансовой схемы они постарались привлечь дополнительный денежный поток в туристический сектор экономики. Как сообщил журналу Metrinfo.Ru Евгений Скоморовский, управляющий директор CENTURY 21 Запад, подобные схемы наиболее применимы в курортных зонах США, Франции, Австрии, Великобритании, Испании и Швейцарии. Однако не все просто: Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, считает, что процедура получения Lease-back в Швейцарии или Австрии непроста, т.к. ипотека не всегда доступна россиянам, и связана с ограничениями для иностранного капитала.

Lease-Back подходит и инвесторам, задача которых приумножить собственные средства, и простым покупателям, имеющим какие-то сбережения, достаточные для первого взноса. В течение срока договора, они могут проводить отпуск или выходные в своих домах или квартирах, а по окончании погашения всего долга (он прописан в контракте), получают удобное жилище для того, чтобы спокойно встретить там «закат жизни» или продолжить сдавать недвижимость в аренду.

По данным компании «Новое Качество», среди российских покупателей, воспользовавшихся данной технологией, преобладают люди, у которых уже есть в активе объект зарубежной недвижимости. «Относительно невысокий порог входа делает эту схему доступной верхнему сегменту среднего класса и топ менеджерам», - говорит Екатерина Тейн, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank.

Объем совершаемых сделок по покупке жилой недвижимости в новостройках Москвы и Московской области в октябре текущего года увеличился, если сравнивать с сентябрем, в 1,4 раза.

По данным компании «Миан», спрос на жилье на первичном рынке Москвы за октябрь месяц увеличился на 5-7%. При этом объем сделок по реализации квартир в новостройках, как и прежде, в 3,5 раза ниже, чем до кризиса.

Экономический кризис изменил приоритеты покупателей в сторону подмосковного жилья. На данный момент доля покупателей квартир в новостройках, которые предпочитают подмосковные города, достигает 80% и более в общей структуре продаж нового жилья, тогда как еще осенью 2008 года этот же показатель не превышал 50%.

При этом, по мнению специалистов, квартиры в московских новостройках обходятся покупателям, как правило, гораздо дороже, чем в подмосковных - средний бюджет покупки в Москве в 4 раза превышает тот же показатель в Московской области.

Квартиры эконом-класса в новостройках Москвы стали дороже в октябре на 1,2% - до 110,2 тысяч рублей за квадратный метр, элитные квартиры - на 2,7% до 507,9 тысяч, бизнес-класс не изменился в цене - около 156,8 тыс. рублей за тот ж квадрат.

Строительство всех объектов жилой недвижимости в Будванской Ривьере практически завершено. Тут нам эксперты советуют приобретать объекты «под ключ», в особенности в данном регионе. Оказывается, в 2008 году в ряде регионов страны (в т.ч. в Будванской Ривьере) был принят детально-урбанизационный план, что означает: дома, не внесенные в него, достроены не будут. «Поэтому при покупке недвижимости необходимо крайне тщательно проверять документы на землю и разрешение на строительство, — предостерегает Дмитрий Асадов, руководитель проектов компании «Велес Капитал Девелопмент». - У объектов, не внесенных в план, таких документов быть не может». В зависимости от класса и расположения объектов, стоимость варьируется от 1800 до 4800 евро/кв.м.

Компания Virtus предлагает российским покупателям квартиры в жилом комплексе Paradise Gardens, он строится в Созополе в 200 м от моря. Срок сдачи - июль 2010 г. Комплекс состоит из 10-ти зданий и рассчитан на 267 апартаментов. В Paradise Gardens будет свой бассейн, ресторан, торговая зона, СПА, фитнес, салон красоты, спортивные площадки. Минимальная площадь апартаментов – 30 кв.м. Цена – 650-1300 евро за 1 кв.м. В цену входит ремонт и меблировка. При 100% оплате застройщик дает скидку 10%. В настоящее время 70% жилья уже продано.

Комплекс Atlantis также располагается в Созополе в 200 м от моря. Он состоит из шести корпусов с апартаментами из одной-трех комнат. Минимальная площадь – 30 кв.м. Инфраструктура комплекса включает два взрослых и один детский бассейн, СПА-центр, магазины, рестораны, салон красоты и др. Жилье построено и сдано в эксплуатацию. Цена готовых к проживанию и меблированных квартир – 966 – 1207 евро за 1 кв.м. Для клиентов Virtus возможна рассрочка до трех лет.

Недорогое предложение – комплекс Sveti Nikola, который построен в 1,5 км от курорта Солнечный берег. Sveti Nikola позиционируется, как Спа-центр. Он состоит и двух пятиэтажных зданий, 14 обычных и двух элитных монолитно-кирпичных коттеджей. В комплексе три бассейна, Спа и фитнес центры, парикмахерский салон и др. Цена 1 кв. м – 550-570 евро.

По цене от 350 евро за кв.м. продается жилплощадь в Бургасе в ЖК «Солнечный день 6». Это база отдыха поселкового типа, рассчитанная на 1400 апартаментов в 44 современных домах. Комплекс строится на живописном холме и граничит с маленькой речкой. На территории предусмотрены удобства и развлечения разного вида: торговый центр, фитнесс и СПА, медпункт, ресторан с террасой, кафе, супермаркет и магазины, пять открытых бассейнов, два теннисных корта, футбольные, баскетбольные, спортивные и детские площадки и др. Комплекс будет закончен в 2010 году. Минимальная цена предложения за апартаменты – 9,75 тыс. евро.

Компания «Кутузофф» предлагает россиянам апартаменты в уже сданных жилых комплексах - Village Houses и Panorama Bay II. Они находятся на границе Солнечного берега и Святого Власа. Нижняя цена апартаментов в Village Houses - от 19,75 тыс. евро, а в Panorama Bay II – от 25 тыс. евро. Элитные проекты представленные на выставке - Paradise Gardens (от 45 тыс. евро за апартаменты) и Chairite (от 127 тыс.

Bulgar Realty на выставке раздавала посетителям номерные сертификаты стоимостью 30 тыс. руб. Предъявитель сертификата получал право воспользоваться скидкой на эту сумму при покупке недвижимости в компании. Sanara только во время выставки давала 10% скидку и бесплатную путевку на 3-5 дней покупателям недвижимости в пятизвездочном СПА отеле Ski&Spa Hotel.

В числе самых заманчивых предложений Салона стала бонусная программа компании «Кутузофф». Во время выставки она предлагала своим клиентам скидки на 15% от цены апартаментов в нескольких комплексах класса Люкс 5 звезд, расположенных на первой береговой линии Черного моря.

За период 2007 года – I полугодие 2009 года на крымский рынок вышел 21 объект класса «элит», 5 проектов из которых представлены в формате коттеджных поселков. Всего же с начала строительства элитной недвижимости в Крыму - с 2004 года по настоящее время - на рынок вышло около 6460 квартир и порядка 280 коттеджей класса «элит». С начала 2008 года до конца 1 кв. 2009 года объем предложения в классе элит вырос на 1 182 квартиры и апартаментов и на 60 домовладений в коттеджных поселках.

Объектов, анонсированных к выходу в 2008-2009 гг., было значительно больше. Влияние кризиса, сложности с получением финансирования, падение спроса и, соответственно, резкое сокращение объема привлекаемых от продаж средств заставило девелоперов отложить реализацию этих проектов на неопределенный срок. Как результат, в течение следующего года предложение в сегменте элитной недвижимости в Крыму будет представлено проектами, которые сегодня уже строятся.

Основными застройщиками на Юго-восточном побережье являются местные компании «Крымжилстрой», «Стройбат». В районе Феодосии «Крымжилстрой» строит на побережье моря два объекта: «Золотой пляж» (Керченское шоссе) и комплекс апартаментов в районе Мыса Ильи. Компания «Стройбат» реализует проекты жилых комплексов в Оржоникидзе.

Кроме того, «ССК-Украина» начала строительство масштабного проекта «Гранд Киммерия» в Коктебеле на участке 6 га, где концепцией предусмотрено строительство трех 9-этажных жилых секций и тринадцати 4-этажных. На Западном побережье Крыма строительство преимущественно ведется в Севастополе и его пригородах. В этом районе реализуются коттеджные поселки преимущественно класса «бизнес» и «эконом», например, «Звездный городок» (пос. Орловка), MAR LE MAR (пос. Песчаное). На побережье поселка Кача комплекс апартаментов с объектами инфраструктуры возводит компания «Тригон».

Несмотря на то, что в Крыму реализуются десятки современных проектов курортной недвижимости, полуостров продолжает проигрывать зарубежным курортам из-за плохого сервиса, отсутствия отелей высокого класса и низкого развития развлекательных и лечебно-оздоровительных объектов. Кроме того, Крым нуждается в современной инфраструктуре - инженерных сетях, очистных сооружениях, дорогах и т.д. И все же, к этой не слишком благоустроенной территорией с райским климатом сохраняется интерес покупателей и девелоперов.

По прогнозам Ильи Володько (MACON Realty Group), в следующем году рынок недвижимости Крыма будет привлекательным для инвесторов. Подтверждением этому служат высокие темпы продаж жилья в докризисный период, которые обеспечивали рост объемов ввода многоэтажных жилых домов и уровень цен на эти объекты (с января по сентябрь 2008 г. стоимость жилья на первичном рынке увеличивалась в среднем на 2,5-3,5% в месяц).

Открывая пленарное заседание, заместитель председателя Правительства РФ Дмитрий Козак отметил, что сегодня в строительной отрасли продолжается период спада. За восемь месяцев текущего года объем строительно-монтажных работ в сравнении с прошлым годом упал на 18,5%.

В это непростое время государство старается поддержать отрасль. На эти цели из федерального бюджета в текущем году будет потрачено более 300 млрд руб. Средства пойдут на приобретение квартир для ветеранов и инвалидов Великой Отечественной войны, офицеров Минобороны, на переселение граждан из ветхого и аварийного фонда. «В современной России, да и в Советском Союзе таких масштабных программ с подобным объемом финансирования не было», — подчеркнул Д. Козак. В будущем году на обеспечение жильем отдельных категорий граждан федеральные власти выделят свыше157 млрд руб. В целом объем государственных инвестиций в строительную отрасль составит в нынешнем году 993 млрд руб., а в следующем — 951 млрд руб.

Приоритетная задача — восстановление рынка ипотечного кредитования. По данным Минрегионразвития, по сравнению с прошлым годом количество выданных ипотечных кредитов снизилось в России в пять раз. Для стимулирования спроса на вновь построенное жилье государство за девять месяцев профинансировало 17,5 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму более 18,5 млрд руб.

В активную фазу работ вошел Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства. Одна из его задач — предоставление девелоперам подготовленных земельных участков для возведения жилья экономкласса. Составлен реестр неиспользуемых федеральных территорий, на которых можно развернуть жилищное строительство. Сегодня в него внесено 1146 земельных участков общей площадью 1,5 млн га и 600 объектов недвижимости.

Снятие административных барьеров и создание благоприятных условий для инвестирования в объекты капитального строительства также являются механизмами оживления девелоперской деятельности. Об этом говорил заместитель председателя Правительства РФ. Этим вопросом занимается специальная комиссия при Минрегионразвития.

Требуют модернизации и ныне действующие строительные нормы и правила. Они, по мнению Правительства РФ, безнадежно устарели и тормозят развитие отрасли. Как следствие, российские строители не могут успешно конкурировать на мировом рынке. В соответствии с заданием федерального правительства эти нормы и правила должны быть пересмотрены до середины 2010 г.