Дата: 30 сентября 2009 | www.metrinfo.ru

Приличные апартаменты во Франции, Италии, Австрии, или Швейцарии стоят несколько сотен тысяч евро, а цены на виллы и хорошие дома доходят миллионов. Поэтому инвестирование в зарубежную недвижимость считалось привилегией обеспеченных людей. Но на западе думают по-другому. Купить апартаменты или домик на берегу Средиземного моря, а может быть – у подножия Альп могут отнюдь не миллионеры. Они воспользуются технологией Lease-back - схемой возвратного лизинга или, как ее еще называют, - гарантированной рентой.

Что такое Lease-back?

Lease-back разработали французы в 1976 году. С помощью заманчивой финансовой схемы они постарались привлечь дополнительный денежный поток в туристический сектор экономики. Как сообщил журналу Metrinfo.Ru Евгений Скоморовский, управляющий директор CENTURY 21 Запад, подобные схемы наиболее применимы в курортных зонах США, Франции, Австрии, Великобритании, Испании и Швейцарии. Однако не все просто: Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, считает, что процедура получения Lease-back в Швейцарии или Австрии непроста, т.к. ипотека не всегда доступна россиянам, и связана с ограничениями для иностранного капитала.

Lease-Back подходит и инвесторам, задача которых приумножить собственные средства, и простым покупателям, имеющим какие-то сбережения, достаточные для первого взноса. В течение срока договора, они могут проводить отпуск или выходные в своих домах или квартирах, а по окончании погашения всего долга (он прописан в контракте), получают удобное жилище для того, чтобы спокойно встретить там «закат жизни» или продолжить сдавать недвижимость в аренду.

По данным компании «Новое Качество», среди российских покупателей, воспользовавшихся данной технологией, преобладают люди, у которых уже есть в активе объект зарубежной недвижимости. «Относительно невысокий порог входа делает эту схему доступной верхнему сегменту среднего класса и топ менеджерам», - говорит Екатерина Тейн, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank.

Нужно также обращать внимание на то, каким образом гарантируется заявленный уровень дохода, как рассчитывается загрузка объекта и есть ли такие пункты в договоре. Неплохо узнать, каковы действия застройщика по окончании срока действия договора, как застройщик компенсирует результаты эксплуатации вашей недвижимости, какие ремонтные работы запланированы. Поинтересуйтесь, были ли уже реализованы подобные схемы застройщиком, или это «пилотный» проект, - советует Станислав Зингель (Gordon Rock). Если продавец может доказать свою состоятельность и эффективность «живыми» примерами, то, очевидно, и новый проект способен оказаться состоятельным, - говорит Евгений Скоморовский (CENTURY 21 Запад).

О том, что застройщики идут на хороший торг, заявил и Игорь Индриксонс, директор Департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills. По его словам, есть примеры, когда покупатели отправлялись в Болгарию на просмотр недвижимости, выставленной по цене 800-1000 евро за кв.м, но поторговавшись с застройщиками, заключали договоры из расчета 500-600 евро за кв.м.

Хотя эксперты считают, что низкая цена на недвижимость – это индикатор повышенного риска. Станислав Зингель (Gordon Rock) отметил, что российский покупатель, следуя за низкой ценой, предложенной застройщиком, не всегда уделяет должное внимание таким важным вещам, как гарантии и надежность. Большие объемы жилья, возводимые в Болгарии в последние годы, не полностью востребованы рынком. Поэтому в кризис есть большая вероятность того, что девелоперы, не найдя покупателей на строящиеся жилые, в лучшем случае заморозят строительство, а в худшем - и вовсе будут объявлены банкротами.

(О других рисках, связанных с низкой стоимостью объектов, читайте наш материал («Турция и Болгария: экономичная недвижимость от 25 тысяч евро. Все плюсы и минусы»)

В компании Gordon Rock советуют приобретать недвижимость в готовых жилых комплексах или в комплексах, где осталось достроить немного. Игорь Индриксонс (IntermarkSavills) объяснил это тем, что по болгарскому законодательству застройщик имеет право взять кредит в банке под залог земельного участка. Если кредит не возвращен в срок, банку переходит право на землю, а с ним и строящийся объект. Получить информацию о том, является ли земельный участок, где строится жилой комплекс, предметом залога, российским покупателям практически нереально, - отмечает эксперт

Конечно, цены в готовых жилых комплексах будут выше, чем в планируемых к сдаче через один-три года, но лучше быть уверенным, что ваши деньги не пропадут.

Важна и ликвидность. Приобретая жилплощадь далеко от моря, в жилом комплексе, не удовлетворяющем минимальному набору «инфраструктурных» требований, покупатель рискует вложить средства в объект, который потом будет проблематично продать, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock).

Подготовка участка к строительству

Речь идет о юридической подготовке земли под строительство своего дома. Для этого необходимо обратиться к адвокату, который будет представлять ваши интересы в кадастровых органах и заниматься переоформлением статуса земли (если она была куплена как сельскохозяйственный участок) либо оформлением разрешительных документов на строительство, согласованием плана застройки и проч.

Иногда все эти хлопоты берет на себя продавец. «Процесс оформления документов для строительства дома занимает от 2 до 6 месяцев и включает в себя создание проекта, утверждение в соответствующих государственных органах Болгарии и получение разрешения на возведение объекта недвижимости», - добавляет генеральный директор АН «В Раю» Михаил Михов.

Для строительства дома нужно, чтобы земля обязательно была «в регуляции», то есть, участок дожен быть включен в план развития конкретного населенного пункта. В этом случае на нем возможно строительство. Если речь идет переводе сельскохозяйственной земли в другой статус, то ей эта «регуляция» оформляется, и стоит это удовольствие (3-5 евро за 1 кв.м).

Не исключено, что эта процедура окажется длительной. «Обещают несколько месяцев, но процесс может растянуться до полутора лет!», - предупреждает Станислав Зингель (Gordon Rock).

Строительство всех объектов жилой недвижимости в Будванской Ривьере практически завершено. Тут нам эксперты советуют приобретать объекты «под ключ», в особенности в данном регионе. Оказывается, в 2008 году в ряде регионов страны (в т.ч. в Будванской Ривьере) был принят детально-урбанизационный план, что означает: дома, не внесенные в него, достроены не будут. «Поэтому при покупке недвижимости необходимо крайне тщательно проверять документы на землю и разрешение на строительство, — предостерегает Дмитрий Асадов, руководитель проектов компании «Велес Капитал Девелопмент». - У объектов, не внесенных в план, таких документов быть не может». В зависимости от класса и расположения объектов, стоимость варьируется от 1800 до 4800 евро/кв.м.

Дата: 11 сентября 2009 | www.metrinfo.ru

Не все покупатели курортного жилья желают «брать» то, что им «дают», то есть – уже готовый или строящийся по определенному проекту дом. Даже многообразие выбора домов в Болгарии не всегда удовлетворяет придирчивого будущего домовладельца. Воплотить в жизнь свой, индивидуальный проект можно – для этого надо сначала купить «пустой» участок земли. Впрочем, землю в Болгарии покупают и с другими целями.

Начнем с того, что корреспондент журнала Metrinfo.ru с удивлением узнал: цены на болгарскую землю не так уж и снизились… «Вопреки распространенному мнению, что на рынке недвижимости Болгарии случился обвал цен, подешевели только наименее интересные участки, находящиеся далеко от популярных морских и горнолыжных курортов», — говорит Елена Юргенева, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank.

Наибольшей популярностью у покупателей пользуются участки в пешей доступности от моря - 100-500 м. Конечно же, с видом на море. Это должно быть зеленое, живописное место, поэтому большинство продаж по земле происходит на северном побережье. И обладателями болгарских соток становятся не только заинтересованные в строительстве крупных объектов компании. Все чаще землю приобретают частные инвесторы, среди покупателей много иностранцев.

Покупка по букве закона

Как уже писал журнал Metrinfo.Ru, иностранные граждане (физлица) не могут покупать некое строение вместе с землёй. Им придется зарегистрировать фирму, чтобы совершить эту сделку. Например, общество с ограниченной ответственностью. И как только фирма будет зарегистрирована, иностранец получает право собственности на дом с участком земли.

В обществе с ограниченной ответственностью (по-болгарски — ООД) невелик минимальный размер уставного капитала - 5000 лев (около 2500 евро). ООД получили широкое распространение в Болгарии благодаря своим преимуществам: они не требуют личного участия соучредителей в деятельности общества, рискуют только суммами, внесенными в уставной капитал, отличаются упрощенной процедурой регистрации.

К моменту подачи документов на регистрацию уставной капитал фирмы должен быть внесен в размере не менее 70%, оставшаяся часть - в течение одного года. Доля одного соучредителя в уставном капитале не может быть менее 100 лев (около 50 евро). Число учредителей не ограничено. Управлять обществом и представлять его могут один или несколько соучредителей или специально назначенное ими лицо (не учредитель). Число учредителей может быть изменено и после регистрации фирмы в Болгарии, т.е. они могут быть выведены из фирмы или же введены новые. Однако все изменения в документах должны быть зарегистрированы в суде.

Учредителем ООД может быть и одно физическое или юридическое лицо. В этом случае оно будет именоваться «Единоличное ООО». Учредитель ЕООД может управлять и представлять предприятие или назначить кого-нибудь другого. В остальном ЕООД соответствует ООД. Процесс оформления документов и сделки купли-продажи обычно занимает до 10 дней.

На 30-60% подешевели строящиеся объекты средних циклов: дольщики опасаются рисков недостроя. Получается, для наиболее смелых и экономных покупателей настало «то самое» время покупать. Конечно, в том случае, если вы не торопитесь въезжать в свое курортное жилье: сроки сдачи могут быть непредсказуемы. Поэтому в большей степени востребованы объекты с близкими датами ввода в эксплуатацию. Но сэкономить вдвое на таком жилье не получится: скидки составляют не более 30%. «Что касается вторичного рынка, то сейчас он стагнирует. На некоторые объекты цены были скорректированы вплоть до 50%», - говорит Елена Некрытова, руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество».

В субботу, 24 октября, в микрорайоне Кожухово, который соседствует с Люберцами, произошло знаковое событие. Здесь открылся первый шестиполосный участок будущей скоростной магистрали Вешняки — Люберцы.

Для строительства новой дороги, которая огибает микрорайон Кожухово со стороны улицы Дмитриевского, потребовалась перекладка большого числа инженерных коммуникаций. Результат налицо: ширина проезжей части составляет 26,5 м, ширина тротуаров — 3 м, газонов — 8 м. Это соответствует общеевропейским показателям. Вдоль трассы высажено 600 деревьев и 3,5 тыс. кустарников. Введен в строй подземный пешеходный переход.

Пока по новой дороге протяженностью более 4 км можно проехать от Лухмановской до Большой Косинской улицы и далее до платформ Косино и Ухтомская Казанского направления МЖД. В дальнейшем будут обеспечены выезды в Москву по Новоухтомскому шоссе на улицу Молдагуловой и по Лермонтовскому проспекту на Рязанский проспект.

А главное, будущая трасса обеспечит быстрый выезд автомобилей из Кожухова, поселка Некрасовка и новых микрорайонов на Люберецких полях на МКАД. Для этого в будущем году на пересечении новой магистрали с Кольцевой автодорогой (в районе Вешняки) предполагается соорудить транспортную развязку.

Владимир Ресин не стал скрывать, что при таких объемах строительства, как на Люберецких полях, новые дороги нужны как воздух. «Строительство линии метро в район Люберецких полей не планируется. Поэтому новая трасса Вешняки — Люберцы обеспечит самый короткий выезд на МКАД из Кожухова, а в перспективе — из Люберец в объезд населенных пунктов», — пояснил он.

В соответствии с планами магистраль Вешняки — Люберцы в будущем должна войти в состав так называемой Северной рокады. Известно, что Северная рокада начнется на севере Москвы от новой высокоскоростной платной трассы Москва — Санкт-Петербург, пройдет вдоль Октябрьской железной дороги, затем вдоль улицы Академика Королева, по тоннелю под Преображенской площадью, вдоль проспекта Буденного, далее вдоль Рязанского направления железной дороги в микрорайон Кожухово и закончится выходом на скоростную дорогу Москва — Ногинск.

Сооружение участков трассы Вешняки — Люберцы от Кольцевой автодороги в сторону центра до пересечения с проспектом Буденного и шоссе Энтузиастов планируют начать в 2011 г. Но перед этим обязательно должна быть сооружена новая развязка на пересечении с МКАД, иначе дорога упрется в тупик.

]]> http://www.leucartoons.com/eshhe-odna-vyletnaya-magistral/feed/ 0 http://www.leucartoons.com/skolko-stoit-bolgarskaya-zemlya/ http://www.leucartoons.com/skolko-stoit-bolgarskaya-zemlya/#comments Fri, 14 Nov 2008 09:51:17 +0000 admin http://www.leucartoons.com/skolko-stoit-bolgarskaya-zemlya/ Расстояние до моря Диапазон цен

1-я линия пляжа 250-1000 евро за кв.м

2-я линия пляжа 100-250 евро за кв.м.

3,4,5-я линии пляжа. 50-150 евро за кв.м

3-10 км от моря 20- 60 евро за кв.м

Горнолыжные районы (Пампорово, Банско, Боровец, Чепеларе, Смолян, Велинград, Самоков) 100 до 200 евро за кв.м. (чем дальше от трассы, тем дешевле)

Источник: журнал Metrinfo.ru

Кому выгодна такая покупка

Понятно, что землю покупают те, кто сам хочет строить дом. Правда, получение подряда может быть оговорено в договоре покупки как обязательное условие. И покупатель идет на такую сделку в том случае, когда участок особенно понравился.

Безусловно, болгарская земля интересна и инвесторам, которые хотели бы на этом приобретении заработать. Однако, земельный бизнес более выгоден с землей сельскохозяйственного назначения — ее приобретают, чтобы в дальнейшем поменять статус и заработать на перепродаже тем, кто и займется строительством. Расходы на переоформление невелики, а разница в цене переоформленного участка в сравнении с предыдущим статусом существенна, - поясняет Юлия Кайнова, директор по маркетингу CENTURY 21 Beverlywood Realty.

Наиболее привлекательны для инвестиционных вложений участки на первой линии моря, желательно с доступом к пляжу. Сейчас «интерес будущего» представляют только крайне ликвидные земли. Как уточнили в Агентстве недвижимости «В Раю», для строительства комплексов чаще закупают участки от 10 га и выше, а под индивидуальное – 10-15 соток.

Стоит иметь в виду, что в Болгарии уже введен и работает закон о запрете на строительство ближе чем на 500 м от моря, поэтому эти объекты уже должны иметь разрешение на строительство, выданное до 2007 г.

Есть и другой путь пользования землей. Можно взять в аренду участки без ограничения размера. Минимальный срок аренды 4 года, максимальный - не установлен законом, то есть пользоваться землей можно долго. Однако, как считает Станислав Зингель, президент международного агентства Gordon Rock, такой вариант лучше не использовать, если вы остаетесь на ПМЖ в Болгарии. Лучше выкупить землю. Как это сделать?